Las temidas derramas
Es una palabra temida por cualquier vecino, de hecho nunca ha caído en gracia en las comunidades. Hablamos de las derramas, esas cuotas extraordinarias que tienen que afrontar los propietarios cuando la comunidad no tiene suficiente liquidez para llevar a cabo, por ejemplo, unas obras o cuando surgen gastos inesperados.
¿Qué acuerdo es necesario para aprobarlas?
La aprobación de una derrama tiene la consideración de acto de mera administración por lo que requerirá la adopción de un acuerdo al efecto por mayoría simple de los propietarios presentes en la junta que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
La derrama, a todos los efectos tiene la consideración de gasto general de la comunidad por lo que se aplicará el mismo criterio que para las cuotas ordinarias, es decir, el coeficiente de propiedad o el sistema de reparto del gasto especialmente establecido en la comunidad.
Adoptado el acuerdo legalmente, es vinculante para todos los propietarios, incluidos los disidentes, por lo que si se niega a pagar la derrama adquirirá la condición de moroso sin perjuicio de su derecho a impugnar judicialmente el acuerdo si no está conforme con los términos en los que se ha acordado.
¿Qué clase de actuaciones se cubren mediante una derrama? ¿Cuáles son las más comunes?
La ley no regula qué materias son propias de las derramas. Generalmente tienen como finalidad sufragar el pago de determinados gastos que no estaban previstos en el presupuesto ordinario si surgen una vez comenzado el ejercicio económico o para un gasto concreto acotado en el tiempo como puede ser una ITE (Inspección Técnica del Edificio) o la instalación de un ascensor.
Tampoco la ley entra a regular ni importe mínimo ni máximo de la derrama ni tampoco su duración por lo que quedará a criterio de la junta de propietarios.
Este tipo de cuota extraordinaria no siempre va unida a imprevistos y urgencias. Puede aprobarse un presupuesto con una cuota ordinaria que dure todo el ejercicio económico y al mismo tiempo una derrama para un gasto concreto que puede ser imprevisto o no.
¿En caso de venta de la vivienda, quién tiene que hacer frente a una derrama ya aprobada por la comunidad, el vendedor o el nuevo propietario?
La ley establece que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. En consecuencia, está obligado al pago quien ostente la condición de propietario en el momento de emitirse el recibo.
Por analogía, este criterio es aplicable para el resto de derramas aunque no tenga como finalidad obras de mejora.
Si una vez aprobada la derrama y realizadas las obras, sobra dinero, ¿la comunidad puede utilizar esta cuantía para otra cosa?
La comunidad puede decidir o bien dejar el importe restante en la cuenta de la comunidad para futuros imprevistos o repartirlo entre los propietarios. Igualmente, al tener la consideración de acto de mera administración, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple.
